مشکلات ثبت رسمی قراردادهای مشارکت در ساخت با طرح جدید مجلس
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که اکنون در مجلس در حال بررسی است در برخی موارد مانند ثبت رسمی قراردادهای مشارکت در ساخت دارای ایراداتی دارد که در این گزاش به آن پرداختیم.
ناظم نیوز، گروه جامعه؛ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در ۳۱ فروردین ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی تصویب شد. این طرح پس از بررسی در شورای نگهبان با ایراداتی روبرو گشته و در تاریخ ۲۶ خرداد ۱۳۹۹ به مجلس بازگردانده شده است. این طرح به اعتقاد بسیاری از صاحب‌نظران حوزه حقوق و قضا، اهمیت ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دلیل نقش آن در کاهش معضلات و مشکلات حقوقی و قضائی بسیار پررنگ است؛ چراکه در طی سالیان گذشته استفاده از اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول به باعث بروز دعاوی، مفاسد و جرایم مختلفی ازجمله معاملات معارض، پولشویی، کلاهبرداری و فرار مالیاتی شده است.
همچنین اعتبار اسناد عادی و معامله با آن‌ها از دلایل مهم افزایش پرونده‌های ورودی به دستگاه قضائی و اطاله دادرسی در این دستگاه مهم است که از مهم‌ترین دلایل نارضایتی مراجعین نیز به شمار می‌رود.
ازاین‌رو الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌تواند این جرایم و معضلات را کاهش و حتی در برخی موارد پایان دهد. همچنین اعمال حاکمیت و سیاست‌گذاری در این حوزه نیز ارتقا خواهد یافت. همچنین الزام به ثبت رسمی و ارتقا اعتبار اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی می‌تواند در حوزه اقتصاد نیز اثرات مهمی از جمله در افزایش امنیت سرمایه گذاری ایفا نماید.
معاملاتی که به ثبت نرسیده باشند باطل است و در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد
مطابق ماده ۱ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تمامی معاملات در این حوزه از انتقال مالکیت، عقد رهن، بیع، پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور و مشارکت در ساخت باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
معاملاتی که به ثبت نرسیده باشند باطل است و در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد. با اجرایی شدن این قانون فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور، مِلک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
با وجود اینکه از کلیات طرح فوق استقبال شده است اما صاحب‌نظران، ایراداتی نیز به این طرح وارد کرده‌اند که از آن جمله می‌توان به ایرادات موضوع ثبت رسمی مشارکت در ساخت اشاره کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در حال حاضر زیرساخت‌های لازم برای ثبت رسمی قراردادهای مشارکت در ساخت وجود ندارد و به همین دلیل نیز تقریباً هیچ قرارداد مشارکت در ساختی ثبت رسمی نمی‌شود.
با وجود اینکه از کلیات طرح فوق استقبال شده است اما صاحب‌نظران، ایراداتی نیز به این طرح وارد کرده‌اند که از آن جمله می‌توان به ایرادات موضوع ثبت رسمی مشارکت در ساخت اشاره کرد
از سوی دیگر بااینکه در ساخت‌وساز به شیوه مشارکت در ساخت یک‌طرف مثلاً زمین را در اختیار می‌گذارد و طرف دیگر نیز هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند و در نهایت واحدهای ساخت شده نیز به‌صورت مثلاً مساوی بین شرکا تقسیم می‌شود. اقداماتی مانند تعیین سهم طرفین و اینکه کدام واحدها برای هر یک از طرفین است در زمان قبل از دریافت جواز انجام می‌شود اما در طرح مذکور ثبت رسمی این قرارداد به بعد از دریافت جواز منوط شده است که منجر به بروز یک بازه زمانی بلاتکلیفی در این قراردادها می‌شود.
با این وجود در طرح مجلس شورای اسلامی، هیچ راه‌حلی برای این بلاتکلیفی ارائه نشده است. ازاین‌رو صاحب‌نظران معتقد هستند که این مسئله می‌تواند سبب اختلال در معاملات مردم، نارضایتی از قانون و حتی متروک شدن قانون به دلیل وجود این ایراد شود. بنا بر این ضروری تا مجلس شورای اسلامی برای جلوگیری از تبعات فوق، ایرادات ثبت رسمی قراردادهای مشارکت در ساخت را اصلاح نماید تا طرح مذکور از کارآمدی لازم برای جلوگیری از جرایم و مفاسد و نیز احیای حقوق مردم برخوردار شود.
